你有没有发现，“刚需”这个词，这两年忽然没人提了？
放几年前，这可是个热词。专家、中介、买房的人，天天挂在嘴边。好像不管房价多高，你“刚需”就必须得上车。
现在呢？一线城市，一千万的房子跌到七百万，不是什么稀奇事。
很多人都快成“负资产”了，但依旧在咬着牙还房贷。
这事就挺奇怪的，我观察了很久，发现一个规律。
只要房价是慢慢跌，不是那种一下子崩掉，那么“软着陆”的概率就很大。
这种慢慢跌，用时间换空间的方式，就是咱们常说的“钝刀子割肉”。
你看着慢，但它确实在割。割的就是那些高位接盘、杠杆加得猛的人。
你看现在，不管是北京、上海，还是杭州、南京，它们都在干一件事：控制下跌的速度。
不是不让跌，是不让跌得“太快”。
那房价要跌多少，人才会选择“断供”？
结论是：只要每年的跌幅不超过10%，哪怕连跌5年，很多人都不会断供。
咱们就拿2020年的房价当个基础来算。
2020年，一套房子400万。2021年，跌10%，剩360万。2022年，再跌10%，剩324万。2023年，再跌10%，剩291.6万。2024年，再跌10%，剩262.44万。
你算算，四年下来，400万的房子，跌到了262万多点，跌幅超过30%了。
看起来触目惊心吧？但他还是不会选择不要房子。
为什么？因为2020年他买400万房子的时候，首付是三成，也就是120万，他从银行贷款是280万。
从2020年到2024年底，这四年多，他一直在还月供。
就算他一个月只还了4000块钱的“本金”，一年就是4.8万，四年就是19万多。
他原来的280万贷款，减去还掉的19万本金，只剩下261万了。
你看，这个时候，房子还能卖262万，他的贷款本金还剩261万（这都还没算利息）。
他把房子卖了，贷款都还不上。你说他会断供吗？
他要敢断供，房子被法拍，加上各种滞纳金、律师费，最后房子没了，可能还倒欠几十万。
所以你看，只要不是那种一年就腰斩的暴跌，房价就能稳住。
银行那边，把这笔账算得死死的。
当年为什么非要搞三成首付？就是在防这个。
当年那三成首付，把那些胆子特别大的人给挡住了，也给自己留足了安全垫。
（现在虽然首付降到1.5成了，但你看看身边，又有多少人真敢用1.5成首付去买呢？）
这还是没算“情绪价值”。
你要真把情绪价值算上，我敢说，哪怕房子只能卖240万，只要这个人收入还能扛得住月供，他大概率还是不会断供。
为啥？你想想，他要断供了，全家人住哪？
而且，他的“征信”就彻底凉了。这辈子想翻身都难。
你没发现吗？未来需要看征信的地方越来越多。这东西的重要性在提高。
以后征信不好的人，在社会上真的会寸步难行。
房价就这么一年10%以内，慢慢跌，连跌个几年，总跌幅三四十个点。
跌得久了，房贷也还进去不少了，他就更舍不得断供了。
银行，算得很精明。
这种下跌方式，有三种人是最不利的。
炒房客：
这个不用多说。他们买房就是为了挣钱，而且个个都加了高杠杆。
房价一年跌10%，他们的杠杆在那摆着，损失就是被放大的。
现在那么多老炒房客爆仓了，就是被这种“慢跌”给硬生生耗死的。
普通的房东：
房价下跌，对普通的房东，也不是啥好事。
他们虽然不是炒房客，杠杆也不大，但看着自己的资产每年都在缩水，心里肯定不舒服。
你让他们割肉卖吧... 一年就跌那么点，他又觉得没跌到底，万一明年就反弹了呢？
再忍忍。反正自己住，不卖。
就这么耗着。
“等不起”的购房者：
这才是最惨的。
总有一些人，他们是“等不起”的。
他们就是以前我们说的“刚需”。
要么是为了孩子上学，要么是为了结婚。
房价一年跌10%，一套200万的房子，一年也就跌个十万二十万。
你说他们等一年吧，是能便宜十来万，可他们一年的青春没了。
最关键的是，有些年轻人，结婚就是认“房”，没房子结不了。
对那些二十来岁的人，等个十年也无所谓，三十多岁照样是好汉。
但对三十来岁的人，他们等不起。再过十年，都四十多了。
还有孩子上学的，明年就开学，后年就开学，为了孩子，哪怕明知房价在跌，也只有硬着头皮上。
房价这么跌下去，对一类人最有利：那些不急着买房，手上一大把现金的人。
哪怕现在存款利率一直在降，但只要房价继续跌，他们手上的钱，就等于在“变相升值”。
你想想。这个人手上现在有500万，本来只能买个100平的。
他等了4年，手上利息加本金，就算还是500万，但他现在能买到130平的房子了。
你说，存款利率再低，他是不是也划算的？
所以，现在楼市里那些不急着买房的人，就那么在场外看着。
也不知道这个“钝刀子”要割到什么时候。
这种时候，最理性的方式，就是“等”。
把你的钱准备好，把你的身体锻炼好，把你的贷款资格搞定。
如果真的有那么一天，房价还能起飞，你至少还能在第一时间冲上去。
对我们普通人来说，不用刻意去“抄底”。
你永远抄不到那个最底的点。
如果房价真的大涨，你吃不到全部的涨幅，你吃到大部分，也就够了。
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