最近网上流传一份文件最安全的线上配资平台，是关于华侨城的各大文旅资产的处置问题。我谈谈我的看法。01 全部改建住宅？大概率不会。打开华侨城的法定图则（图4），可以看到欢乐谷、锦绣中华、世界之窗等土地用地性质均为商业用地（红色）而非住宅（黄色）。在深圳商业用地改住宅并非易事。前海这种没有历史包袱的地方相对容易发生，但是市区内能观察到的案例很少。近两年仅有后海登良的土地和深超总的一小块地发生了调规，说明在调规这件事上，还是相对审慎稳妥的。
另外，如果看整个华侨城的总规，住宅用地已经占了较大面积，继续增加大面积住宅用地也不符合一个片区均衡配置的原则。所有的住宅增配都需考虑其他各项配套的数量（医疗、养老、幼教等等），需同步增加，显然没那么容易。包括华侨城的路网密度也不支持高密度住宅。因此这种情形发生的概率较小。另外，我们从当前已经到期的深圳高尔夫规划调整来看，仍然是保留了公园绿地的土地性质，并未大规模开发商品房。
02 欢乐谷搬走后，大概率是什么业态？同样有迹可循。香蜜湖游乐园是比欢乐谷更早一代的游乐园，现如今也面临改造升级。我们打开今年10月刚刚发布的香蜜湖片区法定图则调整，可以看到土地性质从商业旅游用地变成了绿地、发展备用地。在规划中明确规定了控制建筑高度不宜超过24米，建筑形态为低密度、街区式建筑。所以我们可以预见，假设未来欢乐谷搬走后，我认为大概率会改造成低密度街区式商业+酒店+公园的形态。对整体华侨城的天际线不会有太大的影响。至少，不用过分担心会出现全部改造成绿景白石洲那种70层的超高笼子屋了。
另外，不排除有一种可能，这里仍然按照游乐园的定位升级换代，不妨畅想一下会不会合并世界之窗、锦绣中华等一起，引进环球影城？毕竟北京有环球影城，上海有迪士尼，香港有迪士尼，深圳再来一个环球影城似乎也合情合理。
03 对华侨城价格体系的影响？
我认为不会有太大影响。不要被个别营销号带节奏，认为未来华侨城乃至深圳现有的豪宅就一文不值了。以上海为例，上海目前在持续的进行城市更新，我们可以看到上海单价20万的新房持续在入市。但这并没有导致周边二手房价暴跌。反而由于提升了整体片区面貌，带动了周边二手房的价值，使得整个片区的价值整体抬升。并非零和游戏。
当然，从价值体系来说，新房的出现当然会取代旧房，改变价格体系的排序。假设未来欢乐谷的位置真的出现高品质低密度小高层，那纯水岸、天鹅湖一定会受到影响。新建的低密度小高层可能取代天鹅湖成为本片区单价最高的平层。但这种开发可能会带来整个片区价值的提升，并不一定会导致其他房子价格暴跌。
当然，这些都是我基于现有信息给出的合理预判。规划和市场总是在变化的。但是有些基本的规划原则是有迹可循的。不必看到要搬迁就觉得这里要被绿景白石洲填满了，还是要有自己客观理性判断。顺便做个小调查，你们觉得欢乐谷搬走后会变成什么？
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